상속세가 없는 나라에 집을 사면, 상속세가 없어질까 — 두바이 부동산의 진짜 쟁점

안녕하세요. 법무법인 리브로 대표변호사·변리사 유연입니다.

부동산 이야기가 나오면 다들 "얼마 올랐어요?"를 먼저 물으시죠. 그런데 저는 직업병인지 "그 집, 나중에 누구한테 갑니까?"가 먼저 궁금합니다. 소개팅에 나가서 상대방 취미 대신 가족관계를 떠올리는 격이라, 대화 상대로는 인기가 없습니다.

그래도 오늘은 이 직업병이 쓸모가 있을 것 같습니다. 요즘 부쩍 많이 받는 질문이 있거든요. "두바이는 상속세가 없다던데, 거기 아파트를 사두면 되는 거 아닌가요?"

결론부터 말씀드리면, 이 질문은 두 군데에서 어긋나 있습니다. 하나는 '상속세가 없다'가 누구 이야기냐는 것이고, 다른 하나는 — 이게 훨씬 중요한데 — 두바이 부동산 상속의 진짜 문제가 애초에 세금이 아니었다는 점입니다. 지난 편에서 싱가포르 패밀리 오피스를 다뤘으니, 오늘은 그 옆 나라 이야기로 자산승계 시리즈를 이어가겠습니다.

※ 본 글은 국제 자산승계와 관련 법률·세무를 이해하기 위한 일반적 정보·교육 목적의 칼럼(2026년 8월 기준)이며, 특정 국가의 부동산 매입이나 이주를 권유하거나 개별 법률·세무 자문을 대신하지 않습니다. 외국 법제와 우리 세제는 계속 개정되므로, 실행 전 반드시 최신 기준과 국내 세무·법률 전문가 및 현지 자격 있는 자문사의 검토를 받으시기 바랍니다.

PART 1. 먼저 — 외국인이 두바이 집을 살 수 있게 된 것부터가 최근입니다

의외로 잘 알려지지 않은 사실부터. 두바이 부동산은 원래 외국인이 살 수 있는 물건이 아니었습니다. 자국민과 걸프 지역 국가(GCC) 국민에게만 소유가 허용됐죠.

문이 열린 건 2002년입니다. 그리고 두바이의 부동산등록법(Law No. 7 of 2006)이 제4조에서 누가 부동산을 소유할 수 있는지를 정리하면서 제도로 굳었습니다. 여기서 핵심 개념이 지정구역(designated areas)이에요.

· 지정구역 안 — 국적을 불문하고 프리홀드(freehold), 즉 토지와 건물의 완전한 소유권을 가질 수 있습니다. 팜주메이라, 두바이마리나, 다운타운 두바이 같은 이름들이 여기 속하고, 이런 구역이 40곳이 넘는 것으로 알려집니다.

· 지정구역 밖 — 여전히 자국민·GCC 국민의 영역입니다. 외국인은 소유가 아니라 최장 99년의 장기 임차권이나 용익권 정도를 받습니다.

즉 도시 전체가 열린 게 아니라, 지도 위에 '외국인이 소유해도 되는 구역'이 그어진 겁니다. 자유이용권이 아니라 구역권에 가깝죠.

그래서 두바이 부동산을 승계 관점에서 볼 때 첫 질문은 세금이 아닙니다. "이 물건이 지정구역 안인가, 그리고 프리홀드인가 임차권인가." 완전소유가 아니라 99년짜리 임차권이라면, 물려줄 수 있는 것은 '집'이 아니라 '남은 기간'입니다. 물려주는 자산 자체에 만기가 붙어 있는 셈이에요. 앞서 IP 이야기를 하며 특허를 만기 있는 자산이라고 불렀는데, 여기서도 똑같은 질문을 해야 합니다 — 이 자산의 남은 수명은 얼마인가.

PART 2. ★ 진짜 함정 — 세금이 아니라 '누구의 법으로 나누는가'

이제 오늘의 핵심입니다. 상속 설계에서 부동산이 특별한 이유가 하나 있습니다.

국제적으로 통용되는 대원칙이 있어요. 부동산은 그 부동산이 있는 나라의 법을 따른다는 것입니다. 예금이나 주식 같은 것은 사람을 따라다니는 성격이 강하지만, 땅과 건물은 움직이지 않으니 그 나라의 주권 아래 있죠. 그래서 두바이에 있는 아파트를 누가 어떻게 물려받느냐는, 한국법이 아니라 현지법의 문제가 됩니다.

여기서 많은 분이 예상하지 못한 벽을 만납니다. 과거 UAE에서 상속의 기본값은 이슬람 상속 원칙이었습니다. 그리고 이 체계는 우리에게 익숙한 '유언의 자유'와 작동 방식이 다릅니다.

· 우리 법은 원칙적으로 유언으로 자유롭게 정하되, 상속인의 최소한의 몫(유류분)으로 그 자유를 제한합니다. 자유가 원칙이고 제한이 예외인 구조죠.

· 이슬람 상속 원칙은 반대에 가깝습니다. 배우자·자녀·부모 등 상속인별 지분이 정해져 있고, 그 틀 안에서 분배됩니다. 남성과 여성 상속인의 지분이 다르게 설계돼 있기도 하고요.

무슨 뜻이냐면, "이 집은 둘째에게 주겠다" 같은 설계가 애초에 작동하지 않을 수 있었다는 겁니다. 게다가 상속 절차가 진행되는 동안 자산이 묶이는 문제까지 겹쳤고요.

그래서 두바이 부동산의 원래 리스크는 이 한 문장으로 요약됐습니다.

"세금은 0인데, 내가 정한 사람에게 못 갈 수 있다."

입장료가 공짜인 놀이공원인데, 정작 안에서 어느 놀이기구를 탈지는 내가 못 정하는 상황이죠. 세금만 보고 들어간 분들이 가장 크게 당황하는 지점이 정확히 여기였습니다.

PART 3. ★ 그래서 무엇이 바뀌었나 — '가능해진' 진짜 이유

질문으로 돌아가 보겠습니다. "이게 왜 가능한가요?" 답은 세금이 아니라 법이 최근에 바뀌었기 때문입니다. 크게 세 장치입니다.

① DIFC 유언·검인 등록소 (DIFC Wills and Probate Registry, 2015~)

두바이국제금융센터(DIFC)에 설치된, 중동에서는 드문 영미법 계열의 유언 등록 기관입니다. 비무슬림 거주자나 부동산 소유자가 여기에 유언을 등록하면, 두바이(그리고 확대된 범위)의 자산에 대해 자기가 정한 대로 분배되도록 할 수 있습니다. 즉 유언의 자유를 제도적으로 확보하는 창구가 열린 것이죠.

② 민사 신분법 (Federal Decree-Law No. 41 of 2022)

더 근본적인 변화입니다. 비무슬림에게는 이슬람 규율이 아니라 민사 규율을 적용하도록 정한 연방 법령이에요. 제11조는 UAE 내 재산에 관해 수익자를 지정할 자유를 명시했고, 외국인 상속인이 본국의 상속법 적용을 신청할 수 있는 길도 열어두었습니다. 두바이는 여기에 더해 비무슬림 유산의 관리 절차를 정한 별도 법령(Dubai Law No. 15 of 2017)을 두고 있습니다.

③ 유언이 없으면? — 기본값이 적용됩니다

여기가 실무에서 가장 중요한 대목입니다. 위 제도들은 '유언을 남긴 경우'에 작동합니다. 유언 없이 사망하면 법이 정한 기본 분배로 갑니다. 대체로 배우자에게 절반, 나머지 절반을 자녀들이 균분하고, 자녀가 없으면 부모, 그다음 형제로 내려가는 구조입니다.

그러니 결론은 이렇습니다. 법이 문을 열어줬지만, 그 문은 자동문이 아닙니다. 손으로 밀어야 열립니다. 두바이에 집을 사둔 것만으로 승계가 설계되는 게 아니라, 현지에서 유효한 유언을 등록해야 비로소 내 뜻이 작동해요. "상속세가 없다"는 이유로 사놓고 유언을 남기지 않으면, 세금은 안 냈는데 분배는 내 뜻과 다르게 되는 가장 허무한 결말이 나옵니다.

앞서 비트코인 상속 편에서 "기술만으론 부족하고 법이 함께 서야 한다"고 했죠. 여기서는 이렇게 바꿔 말하겠습니다 — 자산을 사는 것과 승계를 설계하는 것은 전혀 다른 일입니다.

PART 4. ★ 그리고 한국 — 국경을 넘는 건 자산이지, 납세의무가 아니다

이제 처음 질문의 나머지 절반. "두바이는 상속세가 없다"는 말은 맞습니다. 다만 그건 UAE의 이야기입니다.

우리 상속세제는 재산이 어디 있는지를 먼저 보지 않습니다. 돌아가신 분이 한국 거주자인지를 먼저 봅니다. 거주자라면 국내 재산이든 국외 재산이든 전 세계 재산이 우리 상속세의 과세 대상이에요. 두바이 아파트도 당연히 포함됩니다. 지난 싱가포르 편에서 쓴 문장을 그대로 가져오겠습니다 — 이삿짐은 배로 부쳤는데 여권은 아직 내 주머니에 있는 상황입니다.

그런데 여기에 두바이 특유의, 조금 얄궂은 계산이 하나 더 붙습니다.

우리 세법에는 국외 재산에 대해 외국에서 상속세를 냈다면 그만큼을 우리 세금에서 빼주는 제도가 있습니다. 이중과세를 막기 위한 장치죠. 그런데 UAE에는 상속세가 없습니다. 즉 현지에 낸 세금이 없으니, 공제받을 것도 없습니다.

정리하면 이렇게 됩니다.

· 상속세가 있는 나라의 부동산 → 그 나라에 내고, 그만큼 한국에서 공제받는다.

· 상속세가 없는 나라의 부동산 → 그 나라에는 안 내지만, 한국 상속세는 100% 그대로 낸다.

"상속세가 없는 나라"라는 문구가 한국 거주자에게는 절세 효과로 이어지지 않는 이유입니다. 오히려 세금을 어디에도 안 내는 게 아니라, 전부 한국에 내는 구조에 가깝습니다.

여기에 절차적 의무도 따라붙습니다. 해외 부동산은 취득 단계에서 외국환거래 관련 신고가 필요하고, 보유·처분 단계에서도 신고 의무가 이어집니다. 화려한 구조를 짜놓고 정작 이 밋밋한 신고서에서 무너지는 경우가 실무에서 가장 흔하다는 이야기는 지난 편에서 말씀드린 그대로입니다.

덧붙이면 '세금 없는 나라'라는 인식 자체도 갱신이 필요합니다. UAE는 2023년부터 법인세를 도입했습니다. 개인 소득세는 여전히 없지만, 법인을 끼워 구조를 짜는 순간 이야기가 달라집니다.

PART 5. 그럼 두바이는 의미가 없나 — 값어치가 있는 자리는 따로 있습니다

여기까지 읽으시면 "그럼 소용없다는 거네요" 하실 텐데, 그렇지 않습니다. 다만 값어치가 있는 자리가 사람들이 기대하는 자리와 다를 뿐이에요.

· 사람이 실제로 옮겨가는 경우 — 이건 완전히 다른 이야기가 됩니다. 자산이 아니라 거주지가 옮겨가면 과세의 그림 자체가 바뀌니까요. 다만 지난 편에서 본 '나가는 문의 톨게이트'(국외전출세)를 먼저 계산해야 하고, 거주지 이전은 서류가 아니라 실제 생활로 판단된다는 점도 그대로입니다.

· 가족이 그곳에 사는 경우 — 자녀가 그 지역에서 학교를 다니고 사업을 한다면, 그건 절세 구조가 아니라 생활의 문제입니다. 이때는 현지 부동산과 현지 유언이 자연스러운 선택이 됩니다.

· 분산 — 자산 전부가 한 나라의 통화와 한 나라의 제도에 묶여 있지 않게 하는 것. 자산가에게 이건 수익률이 아니라 보험입니다.

반대로 균형을 위해 반드시 짚어야 할 위험도 있습니다. 유동성입니다. 상속세는 원칙적으로 현금으로 냅니다. 그런데 해외 부동산은 국내 부동산보다도 팔기가 어렵습니다. 시장을 모르고, 절차가 낯설고, 상속인이 현지에 없으면 더합니다. 상속세 편에서 "세금 낼 현금이 없어 알짜 자산을 헐값에 파는 비극"을 말씀드렸는데, 해외 부동산은 그 위험을 줄이는 게 아니라 키우는 쪽에 가깝습니다. 세금은 한국에서 원화 현금으로 나가는데, 자산은 사막 위에 있으니까요.

그래서 저는 이렇게 정리합니다. 자산을 옮기는 것만으로는 아무것도 바뀌지 않고, 사람이 옮겨야 비로소 이야기가 시작됩니다. 그리고 사람이 옮기지 않을 거라면, 두바이 부동산은 절세 수단이 아니라 그냥 해외 부동산 투자입니다 — 그 자체로 나쁠 것은 없지만, 상속세와는 별개의 판단으로 다뤄야 한다는 뜻이죠.

실무 체크리스트 — 해외 부동산으로 승계를 생각한다면 (저장해 두세요)

1. 물건의 성격부터 확인하라 — 외국인 소유가 허용된 구역인가, 완전소유인가 장기 임차권인가. 임차권이라면 물려주는 것은 집이 아니라 '남은 기간'이다.

2. 현지에서 유효한 유언을 남겨라 — 유언의 자유는 자동으로 오지 않는다. 등록하지 않으면 현지 기본 분배 규칙으로 나뉜다.

3. 세금은 자산이 아니라 사람을 따라온다 — 피상속인이 한국 거주자면 해외 부동산도 우리 상속세 대상이다. 구조보다 거주자 판정이 먼저다.

4. 공제할 외국세가 없다는 점을 계산에 넣어라 — 현지에 상속세가 없으면 외국납부세액으로 빼줄 것도 없다. 한국 상속세를 그대로 부담하게 된다.

5. 세금 낼 현금을 따로 설계하라 — 해외 부동산은 급매가 더 어렵다. 납부 재원을 국내에 미리 마련해 두지 않으면 유동성 위험이 커진다.

마치며 — 문을 연 것은 절세가 아니라 유언이었다

정리하겠습니다. "두바이 부동산 상속이 왜 가능한가"라는 질문의 답은 세금이 아닙니다. 2015년의 유언 등록 제도와 2022년의 민사 신분법을 거치며, 비무슬림에게 유언의 자유를 인정하는 법적 인프라가 깔렸기 때문입니다. 그전까지는 세금이 0이어도 내 뜻대로 나눌 수가 없었으니까요.

그러니 이 이야기의 교훈은 조금 역설적입니다. 사람들은 세금을 보고 그 나라를 고르는데, 정작 승계를 가능하게 만든 것은 세제가 아니라 분배를 정할 자유를 열어준 법이었어요. 그리고 그 자유는 유언을 남긴 사람에게만 옵니다.

그래서 저는 해외 부동산 승계 상담을 받으면 세율표를 먼저 꺼내지 않습니다. 세 가지를 여쭙습니다. 그 물건이 정말 소유인지, 현지에서 유효한 유언이 있는지, 그리고 — 가장 중요한 — 가족이 실제로 어디서 살고 계신지. 이 세 답이 나오기 전에 그린 설계도는 종이 위에서만 아름답습니다.

이 영역 역시 혼자 마무리할 수 있는 일이 아닙니다. 국내 세무는 세무 전문가가, 현지 유언의 형식과 등록은 그 나라의 자격 있는 자문사가 맡습니다. 제가 보는 자리는 그 사이에서 누구의 권리가 어떻게 지켜지고, 다툼이 어디서 터지는가입니다. 상속의 진짜 비용은 세금이 아니라 남은 가족의 분쟁일 때가 많으니까요.

작성 : 법무법인 리브로 대표변호사 · 변리사 유연

※ 본 글은 국제 자산승계와 관련 법률·세무를 이해하기 위한 일반적 정보·교육 목적의 칼럼(2026년 8월 기준)이며, 특정 국가의 부동산 매입·이주를 권유하거나 개별 법률·세무 자문을 대신하지 않습니다. 언급한 외국 법령의 내용은 공개된 자료에 따른 개괄적 소개로, 우리 제도와는 체계가 다르고 개정될 수 있습니다. 우리 상속세·거주자 판정·외국납부세액 관련 제도 역시 계속 변경되므로, 실행 전 반드시 최신 기준과 국내 세무·법률 전문가 및 현지 자격 있는 자문사의 검토를 받으시기 바랍니다.

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